对物业服务不满意，这物业费该交不该交，不想交的话能不能不交呢？笔者最近办理了大量的因欠缴物业费所产生的法律纠纷，那么物业费如何缴纳？物业服务企业服务不到位，怎么样合理合法的免交或者少交物业费，笔者给你支支招。

我们知道，物业公司与住户之间的物业费问题，涉及到以下的法：

《中华人民共和国合同法》

《中华人民共和国物权法》

《物业管理条例》

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等。

那么这些法在司法实践中是如何运用的呢？

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主拒绝缴纳物业费必须要有正当理由。

一、  何为“正当理由”？

从合同法理得角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：

1、根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。

2、诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。

3、诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。

因此，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过严格审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。一般应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。

二、以下几种情况可以拒交物业费：

1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；

2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；

3、物业公司提供的服务质量明显达不到物业合同约定的标准；

4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；

5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

三、这几个误区一定要避开！有的物业费不能拒交：

1、未居住使用可拒交物业费，错！

根据《呼和浩特市物业管理服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括管理与服务人员的基本工资和福利费、公用设施设备的日常维护费、绿化管理费、清洁费、保安费、办公费、物业管理单位的固定资产折旧费、法定税费、合理利润等。所以，就算你买了房没有入住，同样不能拒交小区的物业费(明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)。

2、未签物业合同可拒交物业费，错！

根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

3、原业主欠费可拒交物业费，错！

根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。

实践中不少业主以自己并非合同当事人、物业服务公司提供的服务质量差等为由，拒付物业服务费，由此产生了大量纠纷。与开发商、物业服务公司相比，业主虽然为较为弱势一方，但业主应当合法、理性维权，以免无理由拒付物业管理费，届时还将产生违约金的损失。

                                                                                                                                     韩恳律师