发包方与承包方签订房屋抵顶工程款的协议，通俗的讲就是以物抵债，又称代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的现象。此种协议可分为债务清偿期限届满前达成的以物抵债协议和债务清偿期限届满后达成的以物抵债协议。

首先，对于清偿期届满后以物抵债协议，依据最高人民法院发布的案例可知此种协议系诺成合同，即只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。但是需注意以下几点：1.双方签订以物抵债的协议，如果没有约定旧债务同时消灭，其性质一般应为新债清偿，在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态，在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。2.新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

其次，对于债务清偿期限届满前达成的以物抵债协议，由于《中华人民共和国物权法》规定了禁止流押，最高人民法院亦有依据此规定作出以物抵债协议无效的裁判，所以双方在债务清偿期限届满前达成的以物抵债协议存在无效的风险。

温馨提示：

实际施工人的代位权仍适用于上述以物抵债协议。

相关法律：

《中华人民共和国物权法》

第一百八十六条 【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》

第二十五条 实际施工人根据合同法第七十三条规定，以转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权，对其造成损害为由，提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。

相关案例：

1.最高人民法院（2016）最高法民终484号“通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷案”。

2.最高人民法院（2017）最高法民申284号“承德市山诚房地产开发有限公司、承德大正筑业有限公司建设工程施工合同纠纷案”。